导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wà不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思n)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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