“现在的房地产很难再出现像过去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国(guó)企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其(qí)财务(wù)指标称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素)么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果超过(guò)60％，就(jiù)是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高于(yú)100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的(de)房(fáng)企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极(jí)的拿(ná)地策(cè)略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金”“全国(guó)社保基金(jīn)一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的(de)增(zēng)长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大(dà)，随(suí)着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和(hé)私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其(qí)中出现(xiàn)，占据(jù)了(le)半壁江山。需要(yào)强调(diào)的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发(fā)基金经(jīng)理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟(zhōng)，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过(guò)这类(lèi)标的大多(duō)在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经(jīng)过(guò)两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司(sī)很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到(dào)到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素